《住建部發(fā)文：住房擬按套內(nèi)面積算，告別買100平米只得70平！》一文刷屏朋友圖，很多官方主流媒體也發(fā)了類似文件，而這個(gè)消息實(shí)實(shí)在在是對(duì)住建部文件的一次誤讀！

1^st

消息起源回顧

我們回顧一下消息的起源：

近日，《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》正式掛網(wǎng)開(kāi)始征求意見(jiàn)，里面包含了13項(xiàng)工程項(xiàng)目規(guī)范和25項(xiàng)工程通用規(guī)范。其中，工程項(xiàng)目規(guī)范第10項(xiàng)，即是引發(fā)大家討論的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》。

在《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》當(dāng)中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

多數(shù)人的討論，其實(shí)就源于此。你看，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，那不就是取消了嗎？

——這是錯(cuò)誤理解！

2nd

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點(diǎn)：這個(gè)征求意見(jiàn)稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見(jiàn)，因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開(kāi)展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說(shuō)，這個(gè)規(guī)范未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購(gòu)買、保有過(guò)程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說(shuō)了算呢？

如果真的要實(shí)施套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規(guī)定：「商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。」

簡(jiǎn)單說(shuō)，設(shè)計(jì)規(guī)范文件無(wú)權(quán)越界染指銷售管理文件。事實(shí)上，也沒(méi)有染指。因?yàn)椤附灰住购汀赣?jì)價(jià)」是兩個(gè)不同的概念。

如果這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》直接寫成「住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)價(jià)」，那么就越界了，就超出了文件的效力范圍。現(xiàn)在，并沒(méi)有這么寫。

所以，指望一個(gè)技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個(gè)話題，是無(wú)法解答的！

3^rd

難言的“公攤面積”

之所以大家對(duì)這個(gè)話題這么關(guān)注，確實(shí)是這些年來(lái)，“公攤面積”讓一些購(gòu)房者感到“很受傷”。

說(shuō)這個(gè)話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積）

對(duì)于公攤面積的處理，由于目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

因此很長(zhǎng)時(shí)間里，我們經(jīng)常會(huì)看到媒體有報(bào)道，公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多購(gòu)房款，還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

所以，“公攤”，實(shí)在是一個(gè)大家關(guān)注的話題，一有風(fēng)吹草動(dòng)，難免引來(lái)猜測(cè)無(wú)數(shù)。

4^th

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利有弊

國(guó)際上大都是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，為什么中國(guó)要以建筑面積計(jì)價(jià)？重慶就是以套內(nèi)計(jì)價(jià)，其他城市為什么不好好學(xué)學(xué)重慶？

這種做法當(dāng)然是好的，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，這樣我們購(gòu)房者買多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時(shí)接受一個(gè)后果：同一樓層同一個(gè)單元就是七八戶，跟重慶一樣。

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，地產(chǎn)商就必須把套內(nèi)面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實(shí)現(xiàn)銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個(gè)單元內(nèi)排布七八套住房。

全國(guó)只有重慶的住宅樓盤普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個(gè)單元內(nèi)排布二至四套住房。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》還有這些硬貨需要我們知道

此次征求意見(jiàn)的《規(guī)范》，還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見(jiàn)。

• 城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付

《規(guī)范》當(dāng)中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

① 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃?xì)狻⒄彰鳌⒐╇姷认到y(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；

② 供水、供電、燃?xì)狻⒌缆贰⒕G地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；

③ 消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

• 四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯

• 日照標(biāo)準(zhǔn)也有明確要求